O STF, no Tema 1.455 da repercussão geral, definiu que leis municipais posteriores à Emenda Constitucional nº 29/2000 não podem fixar alíquotas de IPTU exclusivamente em razão da área do imóvel. A metragem pode integrar a avaliação do bem, mas não servir, por si só, como critério autônomo para elevar a alíquota. Em embargos de declaração, a Corte estabeleceu que esse entendimento produz efeitos a partir de 12 de agosto de 2026, preservando, em regra, cobranças e pagamentos anteriores.

A decisão tem impacto direto sobre aquisições, locações, investimentos e gestão de ativos imobiliários, já que o IPTU compõe o custo recorrente de imóveis comerciais, residenciais e de grandes empreendimentos. Em operações de maior porte, diferenças de alíquota podem afetar projeções de retorno, precificação de ativos, contratos de locação e análises de viabilidade. Por isso, a revisão do cálculo deve considerar não apenas a metragem, mas também o valor venal, a localização, o uso do imóvel e a legislação municipal efetivamente aplicada.

A modulação exige atenção adicional às operações e cobranças já existentes. O STF preservou situações anteriores ao marco temporal, mas ressalvou fatos geradores sem pagamento e processos administrativos ou judiciais que ainda estavam pendentes.

Nesse cenário, investidores, proprietários, incorporadoras e gestores de portfólio devem revisar a metodologia utilizada pelos municípios e avaliar, caso a caso, possíveis reflexos sobre passivos, contingências e decisões de investimento.